第一部分商業(yè)服務定義 

商業(yè)服務的定義

大家習慣性上把商業(yè)服務叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)服務的作用多元化，不僅有能考慮群眾買東西、飲食搭配、游戲娛樂、休閑娛樂等要求的社會意識形態(tài)，又有能考慮店家經營、商務洽談、群眾項目投資等必須的經濟發(fā)展作用。

住宅底商：指坐落于住宅等社區(qū)房屋建筑最底層的商業(yè)商鋪，住宅底商的表達形式主要是地面上1-3層或在其中一部分摟層、別墅地下室、或是商業(yè)行為多層建筑，住宅底商（后邊通稱為底商）早已變成社區(qū)商鋪的流行。

住宅底商是現(xiàn)階段銷售市場極其關心、投資人熱衷于的商鋪項目投資方式，許多房地產業(yè)房地產商充足認同工程建筑最底層商鋪的極大使用價值，不但防止了以往臨路住宅最底層不太好賣的難堪局勢，并且得到了更高的長期投資；另外底商上邊工程建筑可能產生的平穩(wěn)的顧客流，投資人的經營風險相對性較小。本匯報將關鍵對于住宅底商做深入分析。

第二一部分：底商歸類

1、依照服務項目區(qū)段區(qū)劃：

依照服務項目區(qū)段的差別，能夠將住宅底商分成服務項目于內部和服務項目于外界二種，即：顧客目標是住宅社區(qū)里邊的住戶（又被稱為內商業(yè)服務），顧客范疇不局限性在住宅社區(qū)里邊（又被稱為外商業(yè)服務）。

2、按照市場核心理念區(qū)劃：

不一樣新項目的市場競爭將變成住宅底商銷售市場的基調，新項目市場運營將對其住宅底商新項目的取得成功充分發(fā)揮關鍵功效；

依照住宅底商銷售市場運作的特性，大家將住宅底商分成定義型住宅底商、發(fā)展?jié)摿π妥≌�底商和商業(yè)圈型住宅底商，共三種種類。

①.定義型住宅底商

定義型住宅底商，指房地產商在開發(fā)設計全過程中，重視突顯新項目的定義和主題包裝。如“歐式古典商業(yè)中心”“現(xiàn)代城”“歐陸經典”等主題，一改過去單純的配套設施服務項目作用。做主題包裝僅僅第一步，中后期對主題定義的執(zhí)行和操縱更為關鍵。

②.發(fā)展?jié)摿π妥≌�底�?/span>

發(fā)展?jié)摿π妥≌�底商，指具備極大市場前景的住宅底商新項目。相對性于依靠蹭熱點定義而悄然興起銷售市場的底商來講，不用蹭熱點卻也熱賣。緣故主要是極大的市場前景使該類新項目被諸多投資人所看中；

“發(fā)展?jié)摿π汀钡咨屉m然市場前景寬闊，但另外也存有風險性，不管投資人直營、租賃，還是轉讓售賣，所遭遇的較大 難題將是“時間”難題，如鄭東高鐵站周邊商業(yè)服務。

③.商業(yè)圈型住宅底商

商業(yè)圈型住宅底商，指早已產生一定的商業(yè)服務氣氛，有著很多的、平穩(wěn)的消費人群的住宅底商新項目，經營風險相對性小，收益率高。

最必須強調的是，商業(yè)圈型住宅底商的使用價值增值盈利室內空間通常被變小，如正商新藍鉆新項目商業(yè)服務。

◆針對住宅底商，假如關鍵服務項目目標為社區(qū)內部住戶，在作用設置需要融合住戶的消費級別、消費市場、消費觀念、生活方式而設置。那樣的商鋪，項目投資少，風險性低，回籠資金也迅速。

◆假如關鍵服務項目目標為住宅小區(qū)外界的商鋪，則應考慮到附近商業(yè)業(yè)態(tài)、商街作用和街道社區(qū)客流量來明確商鋪作用。

第三一部分：底商經營方法

社區(qū)商鋪做為與大家的日常生活息息相關的商業(yè)服務房地產業(yè)方式，其銷售市場極其完善，只需商鋪投資人保持理性的項目投資邏輯思維，并不是以過多透現(xiàn)的價錢選購商鋪，就不容易遭遇大的經營風險。下邊依照零售型社區(qū)商鋪和服務化社區(qū)商鋪2個種類對社區(qū)商鋪的特性開展剖析詳細介紹。

零售型社區(qū)商鋪：

1.經營規(guī)模特性

零售型社區(qū)商鋪的經營規(guī)模大小不一，在其中，作為連鎖便利店、中小超市的社區(qū)商鋪經營規(guī)模很大，總面積大的約1000平米，小的約100平米，藥房一般總面積在60-100平米上下，小商店總面積乃至僅30-50平米，書報刊廳總面積很有可能更小。

2.設計規(guī)劃特性

零售型社區(qū)商鋪的設計規(guī)劃一般沒有獨特的規(guī)定：3.5米的樓高是基礎規(guī)定；

如果是做中小型商場，設計規(guī)劃時柱距設計方案要有效，防止柱網過密，危害應用高效率。

3.經營特性

商鋪的方式

社區(qū)商鋪的關鍵方式為關鍵為門面方式。

項目投資收購 方式

社區(qū)商鋪的項目投資收購 方法包含租賃和售賣二種，從銷售市場發(fā)展趨向看來，售賣方法愈來愈吸引住銷售市場的關心。

服務化社區(qū)商鋪：

1.經營規(guī)模特性

伴隨著大家生活水平的提升，服務化社區(qū)商鋪經營規(guī)模有慢慢擴大的發(fā)展趨勢，總面積在200-1500�O不一；大中型技術專業(yè)美容美體、餐館變成大中型社區(qū)的關鍵配套設施，運動設施也不斷發(fā)展。

2.設計規(guī)劃特性

服務化社區(qū)商鋪的樓高不少于3.5米，樓高較低，會危害美容護膚，美容美發(fā)、餐館等商業(yè)服務的經營舒適感；柱網設計過程時要在設計方案可以信賴的前提條件下，最大限度完成柱頭總數(shù)至少化，另外對水、電、暖、燃氣、污水處理等有關配套設施，在設計規(guī)劃全過程時要多方面考慮到。

3.經營特性

門面商鋪不太可能開展統(tǒng)一管理方法，特別是在當采用售賣項目投資方式的情況下，房地產商不太可能在經營環(huán)節(jié)，干涉商鋪投資人的項目投資方式或經營種類，在這里狀況下，假如社區(qū)商鋪的經營規(guī)模很大，沒有統(tǒng)一精準定位、統(tǒng)一經營核心理念的社區(qū)商鋪新項目將有可能遭遇經營困境，另外對新項目質量產生危害。

4.項目投資收購 方式

現(xiàn)階段，許多從業(yè)服務項目類商鋪經營的經營商，早已慢慢在更改租賃商鋪的方法，一方面，以往的飲食業(yè)經營商、美容美發(fā)經營商等資金不夠，因此 只有租賃商鋪，但如今不一樣，她們早已具有了項目投資選購商鋪的整體實力；另一方面，這種經營商迫不得已應對商鋪房主一再漲房租的實際，因此 這種經營同鄉(xiāng)會繼而挑選選購商鋪。

經營形狀特性

社區(qū)商鋪關鍵作為大家日常生活息息相關的日常生活用品市場銷售與生活公共服務設施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)服務形狀為：連鎖便利店、中小超市、藥房、小商店、書報刊廳，及小量時裝店等；服務化社區(qū)商鋪的商業(yè)服務形狀關鍵為：飯店、運動設施、美容美發(fā)、金融機構、洗衣店、彩擴店、鮮花店、咖啡廳、夜店、房產中介企業(yè)、裝修公司、幼稚園等。

從之上社區(qū)商鋪很有可能的商業(yè)服務形狀能夠看得出，社區(qū)商鋪具備普遍的作用特性，并且商鋪大部分小投資，非常容易租賃、出讓，毫無疑問社區(qū)商鋪歸屬于商鋪項目投資中的“小盤活躍股”。

從上邊的剖析能夠下結論：服務化社區(qū)商鋪會慢慢變成商鋪市場銷售的關鍵種類。