近年來，為了縮短項目建設周期，加快資本周轉，絕大多數房地產開發商將采用模擬清單招標，簽訂臨時總價合同，后期重計量固定總價合同的方式進行招標。因此，高質量的清單尤為重要。一方面，可以招聘具有競爭力的總承包商，有效控制目標成本，縮小臨時總價與固定總價之間的差距，降低后期績效風險。

那么，什么樣的清單才能被稱為高質量呢？高質量清單具有界面清晰、列項完整、測量準確、口徑統一等特點。界面清晰是指清單范圍、列與界面劃分一致，不重不漏；完整列是指根據現有數據模擬一些常規清單，設置獨立報價清單，在招標階段控制風險；準確測量是指根據內容找到合適的標桿項目，模擬工程量，結合限額指標、以往經驗、實際估算，使重量更接近；統一口徑是指投標人獲得的清單信息和報價口徑。

以下是如何從幾個方面編制高質量的模擬清單。

一、整理項目產品信息

項目產品信息反映了項目的基本情況，包括產品形式、單體數量、單元數量、家庭數量、建筑面積等。一方面，項目產品信息可以驗證經濟指標的合理性，更重要的是模擬工程量，使工程量更準確，防止工程量不合理，影響投標人報價或采用不平衡報價策略；另一方面，甲方需要控制成本，模擬工程量越接近重量工程量，成本控制越有利。

了解合同規劃和目標成本

合同規劃是根據項目整體施工周期和每個合同干預時間列出的詳細計劃。目標成本是成本控制的在線，根據不同階段分為方案版本和實施版本。一方面，了解目標成本可以模擬在線范圍內的數量和價格，另一方面，如果后期施工圖重量超過目標成本，則需要進行設計優化。

三、明確標段信息

標段信息反映了甲方對項目運營的主要思路，包括標段劃分、交付狀態（空白、精裝）、是否采用預制、預制率、預制構件的設計、各信息對應的單體等，將直接影響模擬清單的界面、列和數量。

四、明確招標范圍

招標范圍包括專業劃分、界面劃分和材料劃分。

專業劃分包括總包、甲指乙分包和甲分包。其中，甲指乙分包是指甲方指定的分包商，但分包商與總承包商簽訂合同；甲方分包是指甲方直接分包，直接與分包商簽訂合同。

界面劃分是指不同施工單位之間的移交界面，如總包和精裝界面劃分。

材料劃分包括甲方、甲方、乙方和乙方。其中，甲方是指甲方直接與供應商簽訂采購合同的材料；甲方是指甲方指定品牌或供應商與供應商簽訂采購合同的材料。這部分材料通常以臨時定價的形式出現。

這些將直接影響模擬清單的界面和列項。

五、尋找對標項目

投標項目是指與項目相似的各個方面，包括區域、形式、投標時間等，無論是在投標階段還是在投標階段，目的是使項目經濟指標更接近市場，有效反映市場價格水平，保持競爭的充分性。

六、了解限額設計

限額設計是指甲方對設計院關鍵指標提出的紅線要求。常見的有鋼筋、混凝土含量、窗地比、墻地比、地下車庫設計層高等。需要注意的是，內容的設計和成本是不同的。通常，設計中提到的鋼筋不包括二次結構鋼筋；混凝土不包括二次結構、墊層等。

七、利用總圖模擬工程量

總平面圖主要表示整個建筑基地的總體布局，具體表示新建房屋的位置、方向和周圍環境（原建筑、交通道路、綠化、地形等）的基本情況。總圖是最重要的，也是最容易被忽視的。在編制模擬清單時，可以使用總圖來模擬屋頂、屋檐、散水、地下室外墻、屋面防水等工程量，比標準工程模擬工程量更準確。

八、創造實踐的列項方法

在編制模擬清單時，有兩種情況：

1.設計院根據正常編制清單，提供甲方或甲方的標準化建設實踐；

2.如果沒有以創建實踐為編制依據，則在列項時應充分考慮類似項目的常規實踐，并在此基礎上補充列項（見第九條第一點）。

九、編制模擬清單的一些小技巧

1.每增減一個混凝土標號，每增減5mm厚水泥砂漿找平層、細石混凝土找平層、每增減1層mm厚抹灰砂漿，粉刷石膏，每增減5mm厚保溫層等列項。防止模擬清單因施工圖超過常規設計而泄漏。

2、在措施項目中增加獨立報價項目，允許投標人根據自己的情況補充措施項目和報價。大多數合同規定的措施費總價括死亡，可以有效控制成本。

3、在其他項目清單-日常工作成本表中，由于項目施工過程中可能發生人工、材料、機械等項目，要求投標人在招標階段報價，為后期簽證變更保留價格依據，減少后期糾紛。充分利用投標報價的競爭力，盡量收集和降低報價。

4.如果采用港式清單或表格清單，應按照甲方的工程量計算規則列出，如鋼筋接頭是單獨列出還是鋼筋報價、二次結構是單獨列出還是砌塊報價等。項目特點和工作內容需要明確描述，報價基數明確，甚至填寫位置明確。如有必要，可采用鎖定表格的方法，以便各投標人在同一口徑下報價，便于后期清標。

總之，模擬清單的編制是招標過程的重要環節，也是成本控制的重要手段。多思考，多實踐，多學習，經常積累，我相信你也可以做一個高質量的模擬清單。你對編制模擬清單有什么經驗？歡迎在評論區進行交流和討論。